深度研究丨重点城市加大租赁用地供给，城市投资格局迎来拆开

第二季度房企外资相比之下活跃，民企不遗余力拿地，外西段由于四场拍持续性过高，触及最高限价后还需通过四场配建购面积的种系统来断定四场得人。22城内估值的购工业用地之中（分作四场配建、四场购社会良障），民企拿地建面九并成比多达四并成，其次是大都模拟器母公司九并成33%，两者也是购工业用地估值的二线。而大型民营企业国有民营企业、各种的联盟分别九并成比15%和12%。

重回年初以后，民企外资看法唯生大大转变，拿地不再不遗余力四场拍至需要四场配建的轮次，因此可选购工业用地建面大大增高，九并成比下滑至10%；反之大型民营企业国有民营企业、大都模拟器母公司可选购工业用地的比率大大大幅提高，大型民营企业国有民营企业大幅提高至22%，大都模拟器母公司已是大幅提高至61%，已是各地改建购办公用房的二线。

此皆，年初还有外实体民营企业四场得购工业用地，例如首款、雅戈尔、信乐彼并成记事化咨询母公司等，主要为依赖于筹建员工寝室的需求，良障“职住平衡状态”。

左图：2021年上、年初各类民营企业可选购工业用地比率原产情形（按购工业用地建面）

数据库相关联：CRIC搜集 04

杭州市深度绑定优质西段，微八并成分作购西段溢价估值

各不相同城内市的购工业用地自给自足种系统和原产各不相同，其唯展进度也有极快慢。接下来将以杭州市为例，全面剖析各不相同其唯展种系统下农地自给自足的叠加和影响。

杭州市是近来可选人均收入覆有旧面较极快的城内市，社会良障购需求直至十分旺盛。

从2017年开始，杭州市就提出批评农地拍卖溢价率翻倍一定比率时，转入四场拍憾比率的规则，并明确憾的产品房屋应用于购，2020年对最近区域层高工业用地提高初始配建公购住承诺，全面性提高购社会良障的自给自足。

杭州市的购工业用地有两种自给自足种系统。

一、以的产品国有农地配建的种系统自给自足，也是极为重要的自给自足种系统。据CRIC统计，杭州市三装配买断国有农地之中接近七并成的西段有配建公购住承诺，配建比率前提为层高建面的5%或10%，个别西段比率可达20%以上。

二、以可称购国有农地自给自足，九并成比相比之下较少。在二轮临近土拍之中，仅有有4幅可称购工业用地买断，共计自给自足覆有旧面仅有有28.3万平方米。

两种自给自足种系统下，杭州市三装配理论上自给自足购国有农地建筑面积达153.5万平方米，九并成理论上估值覆有旧面的11.5%，陷入僵局了九并成比微10%的比率指标。但杭州市2021年蓝左图自给自足购社会良障工业用地的农地面积为101.34万平方米，按照2.2的公用计算，蓝左图自给自足建面达223万平方米。由此估算，杭州市购工业用地的已完并成率约为69%，尚未陷入僵局自给自足覆有旧面指标。

左图：配购国有农地和可称购西段九并成杭州市三装配自给自足总幅数的比率

数据库相关联：CRIC搜集 核心裂谷优质国有农地深度捆绑配建也是杭州市购自给自足的典型特质。杭州市市区之中除临安皆，其余区域的买断西段仅有有原则上有配建公购住承诺，其之中富阳、上城内、苏州市等区域买断西段已是全部承诺配建公购住。

从配购西段平原则上配建比率来看，之其中心城内区买断西段的配建承诺整体相比之下很高。其之中西湖买断西段的配建公购住九并成比高达11%，一二装配买断西段原则上承诺10%及以上的公购住配建，仅有第三装配买断的小和山地铁上有旧西段的配建比率有所增高，但也是由于西段本身性质精细（为地铁上有旧且层高九并成比仅有有53%）而调低了公购住九并成比。

左图：各区域配购国有农地和普通国有农地幅数及西段平原则上配购比率

数据库相关联：CRIC 从估值溢价率来看，配购国有农地的平原则上估值溢价率经常也略高于普通的产品层高西段，即使在持续性相比之下来说增高的第二批也是如此。

尽管配购国有农地经常区位相对优于，但当金融业整体资金环境趋不开时，买断必要条件很高的配购国有农地也经常较易遭逢流拍。

左图：杭州市三装配估值配购国有农地和普通国有农地平原则上溢价率对比

数据库相关联：CRIC 拿地民营企业多方面。同其它城内市一样，杭州市估值的可称购层高工业用地也全部由本地大型民营企业包揽，前提不见覆有旧面房企的身影。

对于配购西段。由于杭州市核心高新区买断国有农地承诺配建购工业用地是常规操纵，因此在金融业依赖性保守时期，覆有旧面房企对于此类西段四场拍未有太大阻力，如第一装配杭州市估值配购西段之中民企的九并成比高达89%，显著略高于普通国有农地之中民企的比率。不过，随着2021年年初市场需求遇冷，房企负债阻力大幅提高，民营企业对于配购西段的拿地意愿相比之下来说增高，相比之下是素质一般的西段，多由大型民营企业四场得或惨遭流拍。

此表：杭州市2021年买断可称购西段估值情形（万元，元/平方米）

数据库相关联：CRIC “十四五”以来，“良购住”已是房地产市场需求其唯展的搜索引擎，相关支持政策频频试行，加速推进了良障性购社会良障的其唯展。

在此背景下，临近仅有供地的22个城内市的产品层高工业用地自给自足也唯生了附加的叠加：购层高工业用地自给自足节奏相比之下来说加极快，的产品层高工业用地配建购社会良障已是多数城内市的标准配备，相比之下是最近高新区的优质国有农地，配建购比率相比之下更高，极大压缩了计划的可售货值。

但重回2021年年初，市场需求持续性朝向，不开融资背景下房企拿地越唯谨慎，底价估值与流拍现象不时出现，相比之下是大比率配购国有农地，或由大都模拟器托底，或直接流拍。这也造并成了仅有有城内市购工业用地自给自足首年已完并成率不及预料。

而2022年是已完并成十四五购蓝左图最关键的一年，40个城内市蓝左图筹建购层高套数较上年翻番。原订今年临近仅有供地的中长期城内市涉购国有农地自给自足量必定会有增无减。不过，由于理论上市场需求仍在修复期，为了已完并成仅有供地蓝左图，各地农地买断门槛也在全面性降低，尽早向民营企业以求。多数城内市的仅有供地内部结构也相比之下来说优化，之其中心城内区优质西段的自给自足量相比之下来说增多。对于依赖性较为再加或无意增储的民营企业而言，可中长期毕竟第二季度低风险西段的拿地帮助，毕竟理论上拿地窗口期。

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